杭州楼市新政：10层以下商品房结顶后才能开盘

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近日审议通过的新版《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》（以下简称《新规》），昨日正式明确将于今年10月1日起施行。这意味着备受关注的商品房预售门槛，将得到极大提高。
对于新版预售规定，业内普遍认为，对市场供应影响有限，但有可能在一段时间内迎来供应减少。开发商层面来说，资金回笼周期将拉长，财务成本将加重，追求开发速度的房企会受到较大影响；但对购房者来说，可以降低买到烂尾房的风险。

: ]6 \5 z/ k: j! Y10层以下商品房必须结顶才能卖房超百米建筑不能低于50米
8 {/ \2 ~7 V* c( b相较以往，《新规》对预售条件的提高是显而易见的。
, L  y$ m& ~/ D% ?) H3 p0 v《新规》要求：商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。
而原法规规定的预售条件则是：多层建筑已完成主体结构三分之一以上；高层建筑已完成地面以下的主体工程即可。
! Q% f- u) M) c- _& p2 d! Q《新规》还对公共配套建设和预售资金管理做了规定和强调。要求土地使用权出让前，需确定用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序。明确建设时间的，应当如期完成，否则追究责任。对于商品房预售资金，《新规》要求银行实施监管，房产行政主管部门对资金入账情况、使用情况进行监督检查。

针对10月后新出让地块
: A! L* T0 A. R& |5 V0 v8 ~8 }对市场供应影响不大
2 q8 p2 H. J5 p6 J/ F; e极大提高商品房预售门槛的《新规》，将对杭州楼市产生什么样的影响？
对于这个问题，很多业内人士认为，这取决于《新规》的实施范围。如果仅针对10月后新出让地块，短期影响微乎其微；但如果适用已成交地块，将会打乱很多房企的开发节奏。
2 B& b+ }& j( d# [2 h! B/ I根据今年3月公布的《新规征求意见稿》，本规定施行前已签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目需要预售的，预售条件仍按照原规定执行。
+ K7 y6 a, c8 b6 F7 l也就是说，之前拿地的项目并不受新版预售规定的限制，只适用于2015年10月1日后拿地的项目。
按照拿地一年开发上市的节奏，商品房供应量减少的时间点至少在明年下半年才会出现。此后经过一段时间，再重新进入平衡状态。
“考虑到杭州的天量库存，供应量短时期的减少，将会被稀释。”省内知名房产专家丁建刚说。另外，目前杭州有不少楼盘实际上已经结顶，甚至是准现房状态，但由于市场原因仍未开盘。因此，就市场供应来看，对楼市的影响并不大。
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对房企资金成本提出更高要求
; u2 b# s) Z* n4 Y& \9 f高周转房企或受较大影响
& w" k/ w/ }# ~0 f0 i8 b真正的影响，可能更多地发生在房企层面，尤其是一些追求快速开发的房企。
3 R; d( O/ W1 L; j“提高预售门槛，意味着开发商要到开发中后期，才能拿到销售所产生的现金流，这对房企的资金成本要求更高。”杭州双赢机构总经理章慧芳说，对于一些追求速度的开发商而言，是比较不利的。
1 {) D1 d8 o6 v- R6 k1 j# a* i当前的杭州楼市，只要有能力卖房的房企，普遍追崇高周转的快速开发模式。以7月首开新盘为例，如德信浙旅·东宸、龙湖·唐宁ONE和万科·世纪之光等新盘，从拿地到开盘，用时短的仅6个月左右，长的也只有10个月左右。
  e' V% [' G+ x: u8 t: H9 s$ |换言之，今后这样快速开发的楼盘比例，将在一定程度上减少。“资金回笼周期拉长，开发商势必会在拿地时，对投资回报及成本预算进行重新评估。”章慧芳说。
4 B& d; @& y  S$ \- q2 \% K大老哥也表达了类似观点：“以后开发商拿地会更加谨慎，对于那些盲目进入市场，或者盲目拿地的开发商来说，门槛将会更高。资金困难、竞争面差的房企，将会被边缘化甚至出局。”
- g4 a2 m% }) D  X4 ^4 D0 Y9 q对此，房企又是持何种态度的？德信地产杭州区域总经理方静表示，由于预售新政只针对未来出让的地块，德信目前的项目开盘计划并不被打乱。但长期来看，德信会对未来拿地的项目，在运营计划方面作适当调整。
也有品牌开发商表示，《新规》对未来公司规划影响很小。“万科杭州公司体系完善，现金流充足，《新规》不会影响公司总体规划和拿地策略。”杭州万科营销管理中心总经理王一川说。
; \1 T$ c4 K6 }$ ~顺发恒业营销部经理王润华也表示，“今后顺发不会做出特别调整。顺发开发的项目，基本是准现房或现房在售。事实上按新规施行，开盘节点也仅延后2-3个月。”

未来现房销售将增多
购房者或成最大受益者
预售门槛提高，对购房者来说，肯定是一件利大于弊的事。
以往，很多购房者只能看到售楼处和规划图，而看不到实实在在的房子。今后，开发商挖个坑就能申请卖房的情况将不复存在，购房者至少能看到楼盘的大致模样，甚至是更多的现房。
5 e: ^1 K2 c9 _% z8 v“新政的实施，更大程度地保证了购房者权益，防范烂尾的风险，市场也会随之更加规范。比如，预售门槛越来越高，发展到后面甚至取消预售制度，只能现房销售等。未来，杭州市场也许将逐渐从期房过渡到现房。”锋芒机构总经理杨怀新说。
章慧芳也认为，未来现房销售会成为一种趋势，购房者或将成为最大受益者。

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