杭州人居展：反思调控政策支招网友

煎饼 · 发表于 2011-5-15 21:56:22

　　“史上最严厉的调控政策”满周岁的大背景下召开的，而事实上，调控并不是最近一年才出现的新鲜事物。、从03年开始到今年的这8年中，政府共进行了8次调控，可以说，调控已成为广大购房者生活中的一种常态。

　　那么，从去年4月17日开始的三次调控(2010年4月17日、9月29日，2011年2月28日)，效果究竟如何？是否达到了大家的预期？从目前的情况来看，各方都不甚满意。

　　第一，中央政府不满意，认为调控没有达到预期的效果；第二，地方政府不满意，各地财政严重吃紧；第三，开发商不满意，既不能卖房又不敢拿地，两头为难。

　　对于购房者来说，刚性需求首先被“误伤”。现在，杭州市的首付比例已提高至四成，而利率更是在基准利率的基础上上浮10%。以购房者购买120万元的房子为例，假设首付40万元，贷款80万元，贷款年限为30年，那么与过去相比，这名购房者在未来30年内的实际贷款总额将多支出75万元。“简直比房价上涨30%还厉害！”丁老师对此点评道。

　　改善型需求的购房者对目前的局面也不满意，想改善却不能再买，只能通过交易现有住宅来换取购房资格，但由于二手房市场的低迷，因此手里握有的房子现在很难转手，依然陷入两难的困境。

　　　反思调控政策：提出三点建议
　　限“购”不如限“售” 房产税不如资本利得税紧缩信贷不如鼓励开发

　　在经历调控之后的现在这个阶段，各方都不满意，而且对于许多购房者来说，房价依然居高不下。对此，丁建刚老师认为，对中国房地产市场必须进行重新认识、重新判断，对调控目的、目标、手段进行深刻反思。

　　是否有更符合中国房地产市场现状、更适合市场健康发展的调控政策？丁老师提出了如下三点建议：

　　第一，限“购”不如限“售”。调控的目的是为了抑制投资需求，因此限购不如限售。限售指的是，政府可以制定细则，要求购房者在购房之后5-8年不得交易转手，如此一来，真正买房自住的购房者受到的打击就相对较小，而对投资性购房来说则起到了一定的遏制作用。

　　第二点，房产税不如资本利得税。资本利得税是有法律依据的，个人所得税财产转让20%，这一点有法律依据。如果这还不够，可以考虑征收现在免征的土地增值税。假设一名购房者买了一套房子，几年之后卖掉赚了100万元，国家从中收取20万元的个人所得税，然后购房者自己还得交契税、物业税等等，最后所得可能只剩下10余万元。在这种情况下投资是否划算？购房者不得不考虑这样一个问题，有可能就选择放弃投资。如此一来，投资、投机性购房也就相应地受到抑制。

　　第三点，紧缩开发商的信贷还不如鼓励开发。现在的局面是这样，开发商不敢去拿土地了，这是一个令人担心的问题。根据透明售房网统计，杭州主城区目前的商品房存量为26000余套，看上去房子是不少，可一旦市场回暖，现在的这些存量房源有可能在短时间内就消耗殆尽。09年5月，杭州主城区商品房月成交量高达10058套，这个去化速度是相当惊人的。因此，政府应该在贷款方面施行宽松政策，鼓励开发商去拿地开发，房子多了竞争就激烈了，在一个健康的市场环境下，竞争激烈了房价也会自然地有所调整。

　　“如果在正常情况下，‘限购令’会在今年年底逐渐淡出。”丁老师引用了央行货币政策委员会委员、经济学家李稻葵近期发表的观点，对调控进行预测。丁老师分析认为，限购令的“淡出”将从二线城市开始，逐渐地扩散至一线城市，并且会有其它一些误伤较小的政策来进行替代。

　　互动环节网友积极向丁建刚提问摄影：曹杨

　　为购房者支招：“择优”购买是所有购房者的原则
　　购房离不开金融支持投资必须从长计议

　　买还是不买？这是一个始终萦绕在购房者心头的问题。针对迷茫的形势，丁建刚老师现场为购房者支招，表示任何时候买房都有一条唯一原则——“择优”购买。“沧海横流方显英雄本色，楼市整体涨的时候也许所有楼盘都一起‘鸡犬升天’，但跌的时候优质楼盘抗跌性会更强。”丁老师表示，不论是刚需、改善抑或投资，购房者在现阶段买房必须慎之又慎，认真仔细地去选择优质楼盘。

　　改善型需求的购房者则随时可以购买，但有一个前提，必须把手中的非优质房源先卖掉，然后再去选择更为优质的房源。在购买优质房源时如果超出预算，需要增加一些金额，那么只要在可接受范围之内也并无不可。毕竟，“优胜劣汰”在一定程度上反倒降低了风险。

　　而对于目前仍有投资计划的购房者来说，必须从长计议。所谓从长计议，指的是投资客可以将眼光放长远，逐渐去获得一些优质城市的购房资格，如大连、青岛、厦门等东部沿海城市，这几个城市的共同特征是：气候好、环境好、有历史、有文化。今后，高铁将改变国人的生活方式、迁徙方式、居住方式，“住在杭州、工作在上海、度假在厦门”这样的生活或将成为可能，因此，率先在这些资源优质而房价如今又处在二三线水平的城市进行置业，是可以考虑的一条投资途径。而投资的原则仍然是——不仅择优质城市，还要择优质楼盘。

　　“现在有一种声音，表示索性把贷款全停掉。但是如果贷款真的全停掉，那么买房将变成纯粹的富人游戏。”丁老师最后谈到，自房地产市场化以来，一个重要的原则就是要有金融杠杆的支持，一旦离开金融支持，大部分中国人在买房时都会遇到困难，“中国老太太和美国老太太”的故事又将重演。