TA的每日心情 | 奋斗 13 小时前 |
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签到天数: 2384 天 [LV.Master]伴坛终老
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很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?, o2 [+ k; k) y7 c/ N2 C
同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。
# R( ]* _# b. w! s4 f& |' E 那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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地段,始终是价值的核心动力% a* b2 T2 B6 J0 f" W
地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。
8 b# k2 W g2 R+ ]2 y q 记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。' q1 j4 K2 k! N$ P& B
为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。( `2 B/ v! p. \" [2 G5 W
地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。
) d5 w( B% x% R2 t! w( ~4 Y, [3 _ 好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。
" P# ?6 [5 A$ a/ u+ _ 润达花园- z# [6 e& V7 {9 m* ?' y9 i$ H9 [
开盘时间:1999年
1 Q! _: P; Q8 n. | 开盘价格:4000元/平方米
" ~: A/ R. q2 Q8 S 最新成交均价:15000~16000元/平方米
% F8 O; Q {; l# J5 r& m" t( `; e 价格涨幅:300%! F ]+ x: S4 L0 P
近江小区
, Q2 D; E' a* h/ g 开盘时间:1998年
+ g" R# ?) c, `/ l: y5 X 开盘价格:3500元/平方米
M8 e0 D9 f4 \) z 最新成交均价:24000~26000元/平方米
1 ^% F: s" q2 N; k 价格涨幅:642%
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买房,品牌越好爆发力越强
2 ^( V# a# S8 b$ g1 _ 买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。0 c f# {& G/ Y. j
品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。
4 v8 o& Q* d& h- B6 | 江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。7 P& D$ `) v; t2 P+ [# x
拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。8 S! v [% @9 c# s2 U. |% r- C8 Y Z' s
品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。: x& o! O: x2 d2 Q6 M+ y8 D
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景观规模,也是影响房价的重要因素
! C+ [( ~' P% P6 N3 U 放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。
2 W* m3 p9 M9 d6 t 事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。% d, m: c" j% G/ K* J
恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。8 P7 r) s6 t' @+ M9 x
两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。7 T" k C2 j4 H' d( d
恒升花苑
( e' k" h( l0 Y( H0 |6 h. y 交付时间: 2002年6 a6 A/ y8 L9 G' \' n7 X
2004年成交价格:10000~11000元/平方米
+ D6 r9 O& x( M) [: O 最新成交均价:24000~25000元/平方米( ]( }8 ~' \. A6 e |1 k' U: Q c" y# J
价格涨幅:150%
8 A1 I& v( D5 {: I 崇文公寓
; U/ r& S e2 _# H+ q# p; V 开盘时间:2004年$ {2 C& t- L/ o) P |1 _1 P- j
2004年开盘价格:12000元/平方米
1 ]. u1 x; i, V* r0 U8 e 最近的成交均价在39000~40000元/平方米6 e# x2 R, b3 e1 t
价格涨幅:233%
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好的学区房增值更快, [& I- p% a# w7 Z8 c5 ?2 }
在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。" u; t/ P4 P! x) n8 t$ o
据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。! B6 \9 ~* Y; l* ~
学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。+ T, J. n u3 q6 H! z% Q
两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。 |
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