TA的每日心情 | 奋斗 2020-5-6 08:48 |
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签到天数: 140 天 [LV.7]常住居民III
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<p align="center"><img height="366" width="550" border="0" alt="" src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/02/85/46/2854616_018664.jpg" /></p><br />( d, s s" h. i
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在经历了大半年的调整后,从春节前夕开始,杭州主城区的楼市成交量逐步微量回升。1月份,杭州楼市成交同比出现较大回升,2月份部分楼盘良好的销售业绩被各界看作回暧信号。到了3月份,一度举步维艰的杭州楼市,从数据看呈现多点开花、全面回暖的迹象。回暖,究竟是真相还是假象?这不仅是业内人士积极求证的话题,也是每一位购房者、准购房者茶余饭后的热点话题。我们这组调查从现象、数据、纵深和观点4个方面展开。</p><br />. L8 S g6 N, I2 @% U) {% K+ d" W
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- K0 v2 Y. x4 w<p> 杭州透明售房网上的存量房源,一直被当作市场活跃程度的重要指标。今年年初,主城区存量房源总数一度攀升至3.3万套;而截至3月底,杭州一季度销售商品房7404套,其中住宅6714套,杭州主城区目前的存量房源已回落至26000多套。短短3个月时间,杭州主城区存量房源锐减6000余套,其中10%的楼盘占据了楼市一半的成交量。</p><br />4 G- S( i" v% Y! v
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2 N$ T7 m' O) @<p> 杭州的商品房市场自启动以来,就呈现出住宅地产一枝独秀、一统天下的局面。在今年一季度的成交房源中,这种局面没有发生任何改变,住宅类物业的成交占比高达87%(包括普通住宅和别墅)。</p><br />
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<strong> 单价8000元以下超过30%</strong>/ ^6 `3 d3 u+ S, i# O
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<p> 就杭州主城区目前的价格体系而言,地段稍有优势(如市中心或西溪区块等地)的楼盘单价至少在12000元以上,这个价位的产品基本面向改善性需求。在一季度成交的房源中,改善型价格段的成交房源比例为33%。单价12000元以下的中低价房源则占据了绝对主力(尤其是10000元以下的低价房源)。在这个特征上与成交房源的面积分布特征形成了良好的呼应。在一季度的成交房源中,首次置业型需求是当仁不让的主力军。改善性需求因为具备更充足的观望条件,其释放程度仍然有限。</p><br />1 ~5 f# q% V: j5 d3 i) t M8 b
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& _$ C5 S' A p; f<strong> 下沙滨江两大板块成交最热</strong>6 H- C+ F. J9 O( ^, J
4 c& I8 p6 B. N9 T0 n Y<p> 统计数据显示,一季度的成交房源中,下沙板块以1585套的成交量遥遥领先其他板块,成为最热门的板块。显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘大幅降价促销,刚性需求爆发性释放直接相关。</p><br />- \6 n: T% S. O& J8 K( ?% x3 S! R
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<p> 一季度成交的次热门板块则是滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西(城北拱宸桥一带)、城西文教区等。其余板块的整体表现则一般。由此可见,一季度的热销房源主要集中在市区周边板块。市场经验表明,首次置业因为购买力相对有限,在市区高房价的挤压下,往往只能向郊县板块延伸。</p><br />9 @# R K0 e( H3 T' Q
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<strong> 10%的楼盘成交了楼市一半的房子</strong>) K: G3 Y1 P7 N8 N8 I
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<p> 一季度共成交房源7404套,其中住宅6714套。统计数据显示,一季度杭州主城有成交记录的住宅类楼盘数量共计117个,其中成交排名前10的楼盘成交量占总体的成交比例为46%,其余90%的楼盘成交不温不火,多数楼盘甚至仍然停留在滞销的困境之中。</p><br />6 q! [; i N% M, R9 k( V( b, ]! N
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. T* ^0 `* p8 Y6 w7 f8 l, @<p> 在存量房中,一边是少数楼盘的热火朝天,一边是多数楼盘的门庭冷落。滞销带来的生存困境必会迫使很多长久“揭不开锅”的楼盘采取降价或其他促销政策予以自救。因此,在未来一段时间内,杭州楼市很可能依然存在诸多变局。最有可能的情形是,越来越多的楼盘会在价格策略上大做文章,促销大战仍会此起彼伏,局部区域的楼盘价格体系将会遭受新的考验,以寻求新的支撑点。</p><br />/ |6 d- z& b/ R( N- {/ Y4 \' o
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<p><strong> 观点:非常“6+1”点评成交回暖</strong></p><br />
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<p> 一季度各项数据显示,通过降价、促销等一系列自救措施,杭州楼市已从去年冬天的全面调整期进入到逐步复苏的早春时节。回暖,有人说,是数据和现象都能佐证事实;也有专业人士说,现在轻言底部还为时过早。那么,叱咤风云的业内人士如何看待“回暖论”?我们特别选择了一位在房产界有话语权的政府官员和6位房开商,以非常“6+1”的形式来晒晒他们的观点。</p><br />
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<p><strong> 房价仍在探底过程中</strong></p><br />
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' h9 q3 ?! F9 l% e<p><strong> 聂梅生:全国工商联房地产商会会长</strong></p><br />
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<p><strong> 出处:央视经济信息联播</strong></p><br />
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9 V; |. R( R& Q1 B- z<p> 房地产走势应该从两个方面来看,一个是量,一个是价。从交易量来说,现在显然已全线、全国性的从一线城市到二线城市,全面回暖。我们可以回顾一下,房地产市场去年下跌也是从量和价两个方面,而且量比价的下降幅度要大得多。去年成交量下降,全国性大概有四成。如果下降四成的话,现在量的复苏是正常的。如果从量的角度来讲肯定是全国性回暖,但从价格来讲不一定,因为去年连续有七八个月,环比一直在下降,一直到最近环比开始有所回升,而且回升幅度并不大。</p><br />
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3 X9 @2 C, i$ a<p> 某种程度上,价格下降趋势目前正在探底的过程中,或者基本可以说是在止跌的过程中,而且全国各个城市情况不一样,但从量来讲是全线的回暖。</p><br />
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0 i: j9 o* R( X2 y8 B5 k4 P<p><strong> 口袋有钱可买股买楼但要审慎而行</strong></p><br />
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<p><strong> 李嘉诚:</strong><strong>香港长江实业集团主席</strong></p><br />
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6 P5 f- z1 N2 n<p><strong> 出处:香港《明报》</strong></p><br />
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5 h% z8 _& k, @6 h) O* w# `<p> 目前离美国经济复苏之日应不会太远,中国更将率先复苏,乐观看今年4月或5月中旬,欧美外贸方面可能将会好转。过去我说股市过高,今天我不会叫人去借钱买股票,但是你口袋有钱,买股买楼都可以。</p><br />
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<p> 除了1929年美国经济大衰退,全世界这么多年来都未曾面临这么大的冲击。但是从美国经济数据看,耐用品订单、楼宇销售数据都有增加,股市过去两周亦回升很多。所以我相信复苏只是时间问题。只要美国能站稳阵脚,全球都会好,中国更是最先复苏的地方。</p><br />- m2 U k# r v, n
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<p> 楼市方面,我一贯看好长线,不谈短线。我不会鼓励任何人冲动用钱,今天的环境,融资也好、做按揭也好都较数月前好多,但要审慎量力而为。</p><br />
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<p><strong> 楼市调整远未结束</strong></p><br />8 B/ j4 k8 o# m! R+ @
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* y: U* I1 {. h. x4 u+ g* X: @( `<p><strong> 郁亮:万科企业股份有限公司总裁</strong></p><br />
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% p% n7 J0 ]# T<p><strong> 出处:央视国际</strong></p><br />
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0 }* Q; s/ A5 j7 O' H' F# q5 }6 k<p> 过去一年深圳房地产的平均价格已经从差不多17000元/m2左右调到12000元/m2左右,下调了30%左右,这个调整幅度还是比较大的。</p><br />
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<p> 我觉得珠三角地区,尤其深圳,现在所谓的底部运营并不代表房地产这一轮调整已经结束了。由于北京等很多城市的存量房数字仍然巨大,因此这些城市房价仍然存在下跌空间。</p><br />
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<p><strong> 房价暂时不会大涨大跌</strong></p><br />+ q6 b6 o5 A8 d, O' L
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/ [+ r) L4 `- v<p><strong> 吴忠泉:金都房产集团总裁 </strong> </p><br />7 d# W/ n$ R# x1 ]1 w
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<p> 成交量的回暖基于三个方面:第一是政策,该出台的政策基本都到位,也没有新的政策出台了;第二个方面是开发商也做了价格上的调整,下沙、闲林等楼盘推出了各种打折优惠;第三个方面是购房刚性需求的累积和释放。</p><br />
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% ]6 e/ h* k' q! j! e- q<p> 这三个因素的结合作用,使最近的房地产市场出现了成交量的回暖。金都集团在北京、杭州、武汉等地的项目在今年第一季度资金回笼都比较理想。我认为,今年接下去的市场应该仍然是比较平稳的。现在市场各方面都非常理性,开发商在开工、拿地、新推上市房源等方面也都有调整。</p><br />
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<p><strong> 区块价格底部已形成</strong></p><br />8 N; ^( Y5 u; u/ I
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5 G1 f( c* A$ W* Y<p><strong> 朱立东:滨江集团副总经理</strong></p><br />
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<p> 这两个月的成交量,特别是3月份销售超过了4700多套,相比前年、去年同期的成交量超过1倍以上;此外,成交楼盘也从最初的个别楼盘支撑,转为现在的全面开花,许多很久没有成交的老盘也开始“重出江湖”;另外,3月份单日成交量几乎每天都在百套以上,这是自杭州市透明售房网开通以来,不常见的。</p><br />
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4 w: K0 |0 t* x! A0 I0 V<p> 但是这个市场是否已经全面回暖,或者是否已经恢复到正常水平,现在还不好下结论。</p><br />
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<p> 首先,房地产市场要真正走到上升通道,还得依托于整个宏观经济发展的状况,不然就没有基础;其次,从房地产行业本身来说,整个运营还没有回到健康状态,应该说大家都还在疗伤,还在恢复,说行业健全回暖,显然还早;另外,市场的预期还没恢复到支撑起市场全面回暖的程度。因为这段时间成交量的上升,很大程度上是建立在一些楼盘大张旗鼓地降价、大幅度优惠的基础之上的。很多人现在买房,是带着一定的抄底心态。但是如果要恢复到之前那样,对于房地产发展持续向好、房价会持续上扬的预期,显然还为时尚早。</p><br />$ _# E. d6 t! j# C
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; s! n% S7 W8 g% n<p> 此外,各个板块也是不平衡的。我个人认为,那些价格调整比较充分、好几个楼盘在短时间内成交量都急遽放大(起码是好几百套)的区域,已经形成了阶段性底部。比如下沙区域,目前价格已经调整到5500-6000元/平方米左右,最近成交比较火爆,说明市场对这个区域价格认同度已经达成共识。接下来,价格走平,甚至逐步回升的可能性比较大;相对来说,那些前期价格还没有调整到位,交易量还没释放的区域,不排除下一个阶段将继续调整,甚至进一步下行的可能。</p><br />
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<p><strong> 复苏仅是成交量的复苏</strong></p><br />
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$ e0 w( U9 r% W% A8 R. i<p><strong> 裘剑平:绿城集团副总经理</strong></p><br />
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<p> 春节以来,杭州楼市的成交量已经有一个非常明显的复苏迹象,这是毋庸置疑的。并且这个复苏也不是区域性的,从广州、深圳到上海、北京,以及合肥、成都等二线城市也非常明显。</p><br />
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<p> 为什么需求在这个时间段会集中释放?我相信很多消费者在最近半年里,购房的动力会有一个反复。从去年下半年开始,许多人就觉得政策变动、市场波动比较大,价格存在的不确定因素也很多,就停止购房了;但是去年年底到今年年初,国务院连续出台很多政策,这个政策对整个宏观经济的信心提振起到了非常大的作用。他们看到市场渐趋平稳,政策基本见底,就出手了。</p><br />
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<p> 我们分析,这几个月的成交量,主要来源于三类房源:一是经过价格调整后一些低总价的房源;二是去年10月份以来相对理性定价的房源;三是品牌房产商开发的高品质房源。基本上每一类房源都有自己的客户群。</p><br />9 ^8 V* [3 t8 E
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" F; A4 S" P' z) d<p> 这段时间楼市成交量的复苏,很大程度上是因为被压制的市场需求的释放。我相信市场全面的复苏相对来说有一个比较长的时间,具体要看政府的政策因素以及宏观经济面。跟楼市单纯降价促销相比,信心修复更重要。</p><br />
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<p><strong> 供求平衡点促成短期回暖</strong></p><br />
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5 x; }" F: I* {0 T3 G2 X<p><strong> 钟益明:坤和建设杭州公司总经理</strong></p><br />
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3 l/ I/ K# n- X6 F, g<p> 现在楼市销售状况好转,我认为是市场各方新一轮博弈的结果。应该说,这场博弈正在形成或者已经形成一个比较好的平衡点。</p><br /># A8 t; K4 ]" J7 `
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<p> 前几年房价上涨的时候,应该说,开发商在这场博弈当中处于相对上峰的位置。去年年底销售状况下行甚至停滞,购房者成了相对强势的一方。而从目前的销售状况来看,无论是开发商和购房者的心态都已经有所调整,包括宏观政策、金融支持,都正在形成一个各方可以接受的平衡点。这是现在楼市出现许多人所说的“回暖”迹象的根本原因。</p><br />0 a; T; [5 M# p; Z0 C$ v
* U, i3 C1 l4 ]3 y6 y! p. r0 w
& P) Z) h+ {6 e/ i' v) L<p> 至于这个平衡点会持续多长时间,会朝着更好的方向前进,还是不断反复或者提前结束,我认为取决于各方能否进一步调整心态。</p><br />
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! x; H& L5 H; g$ O+ v9 n- [& R, n9 i1 A
4 }6 l+ ?: U5 [% v5 Y' }* V, g' g5 X<p> 许多人在讨论现在楼市是否见底了,房价还有多少下降的空间。我认为,短期楼市的判断是比较难的,对于购房者来说,也不能成为是否买房的决定因素。在一个成熟的房地产市场上,购房者应该根据自己的经济承受能力、实际需求、房产品的价值特别是品牌、服务等附加值,决定是否应该购房,房价只是其中一个因素,而不是全部。而从长远来看,房地产市场还是有很强的推动力的。</p><br /> |
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