城市景观房增值该谁受益 一项专题研究令人警醒

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最近，由南京大学国土资源和旅游学系主任黄贤金教授牵头的课题组，就城市景观对房地产价格形成及影响作用等进行了专题研究，并得出以下初步结论。
6 J0 b, r* V( q4 [+ g2 N6 y, U  T    景观房房价持续外溢而地价“一劳永逸”，凸显政府土地增值效益不断流失
0 \/ y+ y% ^1 ?" `) f    景观房当然借景升值。如万科“金色家园”借的是莫愁湖景，金陵御花园借的是玄武湖景，明发滨江新城借的是长江之景??当这些景观房价每平方米高出周边两三千元，开发商挣得钵满盆满的时候，政府的收益“水涨船高”了吗？答案是否定的。
    黄贤金教授说，我国目前采取的土地出让制是，政府一次性获得土地收益，即通过土地拍卖一次性收取土地出让金。如景观区土地通过拍卖，政府同开发商“钱地两清”之后，政府就难以再分享由于景观基础设施不断完善、景观生态环境不断改善和景观区土地需求趋旺所带来的土地增值。而土地作为国家的稀缺宝贵资源，以一次性方式“甩卖”而无持续回报，其实是国有土地价格的一种变相流失，反映土地制度设计上的缺陷，应引起政府及国资、土地等部门的重视。
    除了开发景观房的商家获得高收益外，买房人不也享受到房产增值的“蛋糕”了吗？面对记者的疑问，黄教授解释道，极少数买景观房的业主当然收益颇丰，但公共财政和多数社会成员毕竟没有从国有土地增值中受益。如果政府通过一定的方式获取土地增值的部分“超额利润”，就可进行“二次分配”，让利于民。如补偿困难拆迁户，补贴经济适用房建设等，让更多市民享受公共政策的阳光。
9 m+ }  Q: k5 J7 ~6 O/ R: ]    对景观资源掠夺式开发，暴露了规范统筹失当和政绩冲动
    “景观特征”直接影响景观房的价格，它包括景观规模、景观距离、景观类型、景观眺望价值和景观环境质量五个方面。简单说，就是房子离景观越近、占有的景观面积越大、通勤成本越低、观赏越便捷，房子卖出的价格越高。因此，开发商才千方百计在景观区周边圈地，不遗余力地将房子盖高、盖近，以期开发价值的最大化。
  T9 F- D, a' w4 E    黄教授说，这种对景观资源掠夺式、高密度开发的后果有三：一是剥夺了公众对城市公共景观的享乐权利，使景观价值私人化；二是对毗邻区域的房地产形成严重的景观遮蔽，并对原景观产生胁迫效应，大大降低景观邻近区的土地及房产价格；三是损坏城市功能，制约城市的整体规划和开发，不利于对自然生态景观资源的保护，增大城市可持续发展的成本。
    景观房之所以对城市景观构成垄断，暴露了有关部门在房地产规范统筹上的失当和政绩冲动。城市建设固然缺钱，但再缺钱也不能由开发商来主导城市公共产品的开发，放弃监管职责。政府应该本着城市功能优化与景观资源永续利用的原则，追求城市景观对整个城市房地产外溢价值的最大化，而非个别开发商利益的最大化，或者某景观小区居民房产价值的最大化。
    应让全社会共享景观资源对城市房地产的增值收益
    面对景观住宅日益成为人们所推崇的居住方式、城市景观资源日益稀缺的现实，课题组提出如下对策和建议。
$ m2 B- M0 ?/ V3 G* S    政府要尽快建立土地增值收益分配机制。对城市规划中景区土地的价值进行评估，控制和减少景区土地的出让次数和面积，运用土地级差地租杠杆合理配置景观土地资源。同时，通过按价征收物业税等方式，对开发商及房产产权主体获取的“超级利润”进行调节，使政府持续分享土地增值收益，壮大公共财政。
    严格景观区、邻近区地产开发的统筹规划，控制景观住宅总量，防止景区中商业用地过度侵占“民生用地”，努力实现景观对地产外溢总价值的最大化，并让全民分享。
# r  g& Y& V# s! R' r- @1 K& h    景观区域的建筑应追求公益性，满足市民对景观舒适度的需求。在建筑高度上，以低密度的中低层建筑为主，往外逐步提高建筑密度和高度，使自然景观价值得到充分利用；在建筑形式上，讲究通视性和层次感，避免建造遮挡景观的板式和高层建筑，避免与景观天际线不和谐的屋顶形式；在底层设计上，要学习杭州西湖的梯次开发模式，营造开放式的公共活动空间，有利于发展市民休闲娱乐产业。
$ {6 I0 I2 ]- o* x4 U/ l( t    此外，要把提高公共参与度和决策透明度，贯穿在城市景观区开发的全过程，完善市民听证、质询、监督等程序，充分尊重公众的选择权，让城市景观房不再成为城市之痛。