大鳄下沙打造1.2万套“万元房”

煎饼

　　今年杭州楼市供应量大的区块在哪里？下沙江东区板块是其中之一。继1月份下沙东板块第一个高端住宅项目朗诗国际街区开盘后，保利地产、世茂滨江也将在今年开盘。令人关注的是，下沙东板块无一不是在走高端路线，目前朗诗国际街区的已售均价为10600元/平方米，从保利地产、世茂滨江放出的风声看，它们的定位不会在国际街区之下。根据记者的统计，目前仅朗诗、保利地产、世茂滨江、金隅嘉业在内的四家大鳄在下沙东的供应量就有166万平方米，几乎全部走高档路线。
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　　下沙江东区开发量惊人 四楼盘就达166万平方米
　　“下沙江东区块四大开发企业联手打造万元楼盘的意图是非常明显的。”一位熟知下沙市场情况的业内人士向记者透露说。大鳄纷纷进驻下沙江东区块并非偶然，早在土地招投标之前，下沙经济开发区管委会对沿江片区的定位就是高端住宅区群。
& w2 q: Z% {- I  t8 j' o　　让我们来看一下四家大鳄的楼盘定位。第一个推出开盘的朗诗国际街区售价为1.06万元/平方米，成为下沙区块第一个单价上万元的楼盘；世茂集团以开发国际型高档物业闻名，它的“滨江模式”已成了高价的代名词；而上海保利地产董事长陈冬桔在拿地后就曾向媒体表示，保利地产擅长做高端产品，而下沙是杭州观江景的最佳位置，江面最宽最大气，很适合在这里打造一个高端的物业。金隅嘉业相关人士也表示，他们定位于高档产品。
$ C1 a% T4 m; p　　这些产品定位在高端的鳄鱼们会在下沙推出多少的万元房源？
: f1 m1 j( ^7 M+ m* L　　朗诗·国际街区是四个项目中规模最小的，总建筑面积约18万平方米，共有1800多套房源，以80～150平方米的户型面积为主。金隅嘉业总建筑面积约50万平方米，包括住宅、酒店、商业金融、文化娱乐等，其中住宅部分建筑面积约37万平方米。该项目为复合式社区，其中建筑面积90平方米以下的公寓约占总量的30%左右，此外还有大户型公寓和排屋。世茂滨江下沙项目宅地总建筑面积62万平方米。保利地产下沙项目共分四小块，其中两块为宅地，总面积348.8亩，容积率上限分别为2.5和1.8，总建筑面积近49万平方米，其中30%以上要求为90平方米以下户型。
　　从以上数据分析，四家大鳄的总住宅供应量为166万平方米，哪怕保守估计，其住宅部分的市场供应量就超过12000套。
) k; ]1 ]4 W7 I- W( p+ a/ w4 E' e' y6 _　　1.2万套高档房锁定同一目标群，能否消化
　　从记者了解的情况看，这些项目锁定的目标客户群相当一致，主要可以分为四类：一是下沙高教园区内教师、以及为子女购房的高校学生父母；二是工业园区内企业高层管理人员，例如世界500强企业的高管；三是杭州主城区具有相当程度消费能力的购房者；四是部分投资者。
　　就下沙目前的情况来看，居民主要是高校教职员工、企业白领和个体商户，大部分是因为工作原因在下沙买房。而下沙目前的商品房、经济适用房、配建专项用房供应量充足，单江景房一项，目前在售的楼盘就有四个，华元梦琴湾、野风海天城、理想伊萨卡、多蓝水岸，个个体量都不小，总供应量达到190万平方米左右。按业内人士的话来说，这几乎掏空了下沙目前的刚性购房需求。那么这新增的166万平方米能否消化？
  f' D4 T. f, P# V6 a. {　　下沙江东片区的开发价值在一些业内人士眼中，得天独厚。在杭州金隅野风房地产开发有限公司营销总监张晓龙看来，首先该区域本身拥有得天独厚的江景资源、丰富的湿地景观，这些资源都是建设高品质住宅良好的自然条件；其次，“钱江时代”的到来，下沙沿江将会发展成为城市的节点；第三沿江大道、钱塘江九桥、地铁一号线都将使下沙与杭州主城区结合得更紧密。
: O" ^% @: u: C　　“下沙区域没有理由不为杭州购房者呈现高品质的居住环境。”张晓龙说。但他也承认，目前看来，杭州购房者对下沙区域的认知度不够高。显然，对开发商来说，目前166万平方米的供应量以及认可度不高的消费需求是一对无法回避的矛盾。如果以11000元/平方米为价格标准，杭州购房者大可在下沙以外区域找到适合的房产品。

下沙板块楼盘地图

　　走高端路线，先改善3大条件
; X1 t6 l% M' g3 d# k% ^1 W) P　　此前下沙板块最受购房者肯定的一点就是商品房价格较低，且下沙板块最初入市走得就是“价格尖刀”战略，在当时低迷的市场氛围下杀出一条血路的同时也在购房者心目中留下了“下沙房子便宜”的既定印象。现在，突然对已经习惯了下沙房价在每平方米五六千元左右的购房者说，这里的房价要翻倍，市场的抵触情绪将会非常明显——对大鳄们来说，低价不是他的风格，但对购房者来说，到下沙买万元房他们也不接受。
　　下沙不是不能有万元房，问题是如何让市场接受？首先是硬件条件，比如配套设施。“下沙现有的生活配套最需要改进。”徐小姐在杭州某房产企业负责营销，在她看来，摆在下沙楼盘面前最大的难题不是个体推广而是区域营销。尽管下沙的定位已经从以工业为主的经济开发区转变为人文、生态型副城，但区域内购物、医疗、金融、启蒙教育、娱乐休闲等配套设施仍然不足。特别是沿江片区，虽然景观资源最佳，但开发起步晚，配套设施覆盖率也较低。而且，下沙板块的中央商务区已确定在下沙镇一带，以进一步加强下沙与杭州主城区的联系，这意味着未来政府的财政投入会更倾向区域CBD。如果沿江板块要获得市场认可，必须在配套设施方面加大并加快投入。
2 F! H0 E3 k. Z7 C) @( M+ y7 W　　其次是交通。沿江大道、钱塘江九桥、地铁一号线被很多人视为下沙板块最大的交通利好，但同时也要看到：沿江大道通车惠及的不仅仅是下沙，首先是九堡，其次是下沙，而九堡同样有江景楼盘、有市场认可度很高的本地大牌企业；钱塘江九桥，连接的是下沙和萧山，更确切的说是连接临江工业园区、杭金衢高速、杭甬高速、机场高速和绕城公路，这意味着它的主要功能或许不是城市交通而是杭州与杭州以外城市的城际交通运输；地铁一号线规划更改后暂时无法延伸到沿江区域。
　　目前看来下沙最大的交通利好是德胜快速路东段覆盖至该区域，但这对沿江区域的价值提升不大。
　　第三是环境。尽管在抢滩沿江区域的开发商看来，这一区域的环境资源优势非常明显，而且万元楼盘的一大卖点就是江景，但是一来杭州住宅开发多年，江景卖点已挖掘得足够深入，现有的楼市中也不缺江景房；二来最近一两年杭州最热的湿地景观、原生态景观之类商品房，下沙不占优势。
  J. d; v- _: \. f$ s　　相反，基于下沙“以工业为主的经济开发园区”的旧有印象，杭州购房者最担心下沙的空气、水源等条件。下沙有污染是事实，但目前下沙正在进行“腾笼换鸟”计划，污染企业大多将搬迁到临江工业区园区，再加上下沙已有14所高校进驻，未来将以发展高新产业为主，所以工作重点应该是治理留下来的污染企业。另一方面，下沙区域位置处于南北季风风向上，所以对沿江楼盘来讲，受到下沙西区工业企业和临江工业园区的两面夹击，对居住环境不利。但这两方面能否改善取决于政府职能部门，已超出开发商能力范围。

　　链接：下沙板块在售楼盘一览

  

楼盘名称	物业类型	均价(元/平米)	户型面积(平米)	交付时间	售楼电话
中庆·第6大道	精装修高层	6000	40-70多	2009年8月	87242555
野风·海天城	小高层、高层、商铺	8200	80-130多	2009年底	86913911
福雷德广场	(小)高层、精装修小户型	8500-9000	40-50	2010年	86910028
朗诗·国际街区	高层（精装修）	10500	90-160	2009年下半年	86910555
多蓝水岸	多层、小高层、高层	4680	-	-	86759196

来源： 钱江晚报 　作者： 詹丽华