杭州市区经济适用房交易细则出台 9月12日起实行 2004年9月1日是分界点
此前购买的只需补缴数千至数万的土地出让金之后购买的需按差价的55%向政府缴纳土地收益等价款杭州经济适用住房可以上市交易了！ 昨天，一个重磅消息传来：杭州市政府《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》(简称《意见》)正式出台，《意见》对经济适用住房(以下简称经适房)上市交易及其细则等相关内容作了明确规定。《意见》8月12日正式出台，9月12日正式实行。
截至目前杭州市公开销售经适房7万多套，而满足上市条件的经适房估计也已有数万套。根据《意见》，购买经适房满5年后，通过补交土地收益等价款，就可以申请将经济适用住房的房屋性质转为完全产权的商品房，之后就可以通过买卖、赠与等方式处置该住房。
不过，土地收益等价款如何补交，交多少，根据购买经适房的时间节点不同，采用的则是老房老办法、新房新办法的政策。至于新老办法的分界，最后落实为2004年9月1日，这一时间成为了土地收益等价款缴纳比例的分界点。具体如何补交，交多少，记者帮你细细算账。
2004年9月1日后买的经适房，上市需缴纳增值收益的55%
根据《意见》，2004年9月1号后购买的经适房，需按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。计算公式为：需补交的土地收益等价款＝[(届时的评估单价-经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积]×55%-购买时缴交的税费。
我们还是举例说明。
假设王先生2005年购买了一套面积为80平米的经适房，其中60方为享受的经适房面积，20方为超出部分。当时购买价格为每平米2500元，缴纳税费2万。而现在王先生的房子评估后每平米为12500元。那么如果上市交易，王先生需要补交的土地收益等价款＝[(12500-2500)×60]×55%-2＝31万元。
2004年9月1日前买的经适房，土地收益补缴方式分三种
《意见》规定，2004年9月1日为土地收益等价款缴纳比例的分界点，在此之前签订购房合同(含预售合同)的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》的规定标准计算相应费用。
小记查阅了2004年出台的该办法，其中对2004年9月1日之前购买的经适房上市需补缴的土地出让金，按照购买的时间段又细分为3部分，我们来分别解读一下：
(一)2001年2月5日前(杭政3号文件下发前)购买的经适房，满5年后上市交易的，需补缴的土地出让金，按房改房上市交易补交的土地出让金标准，乘以分摊的土地面积。
记者了解到，房改房上市交易补交的土地出让金是根据土地等级不同来制定的，但是即使是按照最高等级土地来计算，需要补缴的费用也不过几千元。
(二)2001年2月5日至2003年3月31日期间(杭政3号文件下发至杭政3号文件执行之前)购买的经适房，满5年后上市交易的，其经适房享受面积部分，需计缴的土地出让金，为市物价局下发的经适房价格批复文件中核定的商品房价格与经适房价格之间的差价。
还是举个例子来说明。张小姐2002年购买的经适房80平米，其中60平米为享受的经适房面积，每平米价格为1500元，20平米为超出面积，当时按商品房价格买入为每平米2000元。那么张小姐的房子需缴纳的土地出让金为60×(2000—1500)＝3万元。
(三)2003年3月31日—2004年9月1日前(杭政3号文件下发后)购买的经适房，满5年后上市交易的，其经济居住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价。
记者咨询物价部门后，对方工作人员表示，此计算方式可以参照第二部分。也就是如张小姐的房子一样。
购买经适房5年内又获其他住房，经适房将被强制回购
在昨天公布的《意见》中，还对经适房的内部循环及申请回购的条件和办理流程进行了规定。
所谓内部循环，说得通俗一点，就是购买了经适房满3年后，可以将房子买卖或赠与给同样符合经适房申请条件，并且已经办理了申购资格审核手续的家庭。不过，买卖总价不得超过原购买总价(包括购买时缴交的税费)。
至于经适房的回购，《意见》也做了明确。
一是经济适用住房购房人未满5年年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障管理部门申请回购。
二是《意见》施行后购买经济适用住房的家庭，回购则分为两种情况。一种是强制性回购。如果已经购买了经适房，但是在5年内通过购置、继承、受赠等方式又获得了其他住房，那么将不再符合经济适用住房保障条件，已购经济适用住房将由市住房保障和房产管理部门按规定强制回购。第二种情况，则是满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住保房管部门按规定回购，或补交土地收益等价款后取得完全产权。
经适房买卖流程简单，补缴土地收益目前仅一处办理点
如果你购买的经适房已满5年，现在想卖掉，其实流程也很简单。不管买卖、赠与经适房，都应先向财税部门缴纳土地收益等价款。此后可以持房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款的证明等资料，向房屋登记机构申请，将房屋性质转为完全产权的商品房，之后就可以再办理其他相关的转移登记手续了。
记者了解到，《意见》自公布之日起30日后实施。有关经济适用住房上市和回购等政策可咨询市住保房管部门，咨询电话：87709601、967111；有关上市交易补交土地等价款的办理问题可咨询市地税部门，咨询电话：87241111。经适房上市交易补缴土地等价款的办理，目前杭州只开出了一处受理窗口，地址：庆春路155号中财发展大厦一楼大厅。
【杭州经适房的这14年】
1999年，杭州为解决中低收入困难家庭的住房问题，由政府行政划拨土地，开发建设房屋，并以微利价出售给城市中低收入家庭，此时的经济适用住房是面向中低收入家庭提供的普通微利住房。在准入条件方面，面向对象为杭州市市区范围内具有正式户口的中低收入家庭的职工居民。
2001年，经济适用住房被定性为具有一定社会保障功能的微利商品房，供应对象仍面向中低收入家庭。此时，调整了经济适用住房购买方式，建立了经济适用住房公开选房制度，持准购证家庭需通过公开选房渠道购买经济适用住房。
2004年9月开始，经济适用住房的性质发生重大调整，定位为具有保障性质的政策性商品房，收入准入条件调整为城镇居民人均可支配收入以下，住房准入条件严格限定为48平方米以下，并取消分配面积与职务、职称的关联。
2007年至今，经济适用房的性质从具有保障性质的政策性商品住房调整为购房人拥有有限产权的政策性住房，供应对象从中低收入家庭调整为低收入家庭。
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