下沙房价还有20-30%的降价空间?
有人知道真相不,是不是真的啊? 银行会同意吗 税务局会同意吗！GDP 会同意吗！ Gdp会同意吗 发改委顾问剖析楼市：今年房价跌一半也很正常http://money.msn.com.cn 2011-09-27 16:18:12 来源: 新快报
近日，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授深度剖析股市楼市，他语出惊人：今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区间是2800-3200点之间，正确的投资理念，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。
一般房市一跌就要跌五年
在他看来，房市将何去何从？国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。“2007年的时候，我号召深圳居民把多余的房子卖掉”，而当时北京一教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。
近日，国世平再度“唱空”房市：“今年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。他认为，今年房地产”变盘很快要见分晓。
国世平说，一般房市一跌就要跌五年。在2002年开始涨，一线城市房价在2007年达到了顶峰，在2009年3月跌到谷底，由于“救市”措施，很快就出现过一波反弹。2010年以后的走势，他画了两条虚线：一条向上，一条向下。究竟向哪边呢？
他比较了日本、中国香港和中国内地的房价走势，存在惊人的相似：日本在1982年房价开始上涨，在1987年达到了最顶峰，当时说日本房价降都没有人相信，而1993年就跌到了谷底，1994年出现反弹，但到1995年又开始下跌，暴跌了70%。香港在1992年房价上涨，1997年达到了顶峰，2003年到了谷底，2004年反弹，2005年又开始跌。从这些相似走势看，今年房价向下可能性大得多。
房产税一铺开房价会应声而落
“现在很多人认为房价不会跌，房地产商也不认为会跌”，国世平说，然而，现在是温水煮青蛙，逐渐加大投资成本，当然，调控不会希望房价直线掉下来，而是慢慢地掉。如果明年存量优惠取消，再加三次息，贷100万元加上利息约要200万元。另外一个“重拳”就是房产税，房产税在国外一推出，没有一个国家靠房子赚钱，房子投资价值基本没了，法国、德国都是如此。他表示，房产税征收标准在0.6%~6%之间。一旦征收，整个房市格局发生变化，“重庆的别墅在试点后价格掉下来，上海高档住宅也跌了”，今年深圳和北京也很可能要试点，针对中档住宅，年底广州、杭州试点。他预计明年一定会征房产税。“房产税一铺开，房子价格会应声而落。”缴税在打击房价同时，也可以增加地方政府收入。 房价走下坡路 开发商四面楚歌
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-30 01:20 来源: 第一财经日报
张艳红
由绿城中国(03900.HK)“信托门”所引发的市场对开发商资金链的担忧远未结束。
28日晚间，国际评级机构穆迪同时将合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)两家内地房地产公司评级展望由稳定下调至负面，称中国房地产市场降温以及两家公司销售前景不确定是下调评级的主要原因。
而前一日，另一国际评级机构标准普尔发布报告称：如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力。该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。
随着“金九银十”楼市遭遇滑铁卢，以及部分企业销售目标难以达成等负面消息的逐渐暴露，各种机构对开发商资金面的担忧日渐升温。如何在市场短期内难以出现好转的背景下保持财务的平衡已然成为很多开发商的一道待解难题。
“四面楚歌”
一位业内人士称：“如果说第四季度开发商有什么值得关注的话，那就是资金链！”
的确，9月下旬，资金问题开始不断见诸报端。最早引发此轮担忧的绿城中国信托门事件在一个星期之后依旧在发酵。
对于绿城信托产品遭受银监会检查的传言，参与过众多开发商融资业务的中伦律师事务所联席合伙人乔文骏，以及德勤中国开发商行业主管、合伙人施清耀同时认为，银监会的检查应该不只针对一家企业，而是对房地产信托产品的“合规性调查”。
“这是房地产价格走下坡路的信号。”乔文骏认为，这说明监管机构已经意识到市场开始发生一些变化，并开始监控开发商的财务状况。
事实上，关注开发商资金状况的机构，已不仅仅是相关的政府主管部门。
标普在最新的一份报告中称：如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。“自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。”标普分析师符蓓如此表示。
仅一天后，穆迪就将在香港上市的合生创展和华南城两家涉地产公司评级调低，展望由稳定下调至负面。其原因依然是对企业资金回笼不确定，以及由此引发的偿债能力和财务状况恶化的担忧。
对多家上市房企进行审计工作的德勤中国施清耀预计：短期很难看到宏观调控放松的迹象，加上国际金融形势每况愈下，未来将逐步出现企业资不抵债、资金链断裂的个案。
“在财务安全上，很难说大公司还是小公司会率先陷入财务危机，应该说资金状况不佳的企业都有风险。”乔文骏也表示。
有统计显示，受偏空消息的影响，恒大地产(03333.HK)、合生创展集团及其他中国房地产商低于投资级的美元计价债券自6月30日以来已下挫16.4%，创下2008年第四季以来最大的季度跌幅。
回款艰难
引发机构对开发商资金面担忧的诱因，大部分来源于宏观调控，尤其是限购范围扩大导致的商品房销售放缓。
26日，富力地产(02777.HK)发布公告称“将全面销售目标由400亿下调至320亿”，下调幅度超过20%。尽管短期还没有其他开发商跟进，但此举可谓公开撕破了开发商难以兑现年初承诺的最后一块遮羞布，赤裸裸地承认受到了调控的影响。
未来是否有其他开发商效仿富力下调年度计划还不得而知，但业内普遍认为，不少上市房企完不成全年目标将成为大概率事件。因为截至9月底，多数企业的销售完成情况均未达到计划的三分之二。
“最后三个月想要完成量的突破，只好在价上作出让步了。”瑞安建业(00983.HK)行政总裁黄勤道说。
不过，并非所有开发商都会弃价保量。富力地产董事长李思廉便表达了“降价也没有用”的观点，因而干脆下调全年销售目标。
穆迪分析师Jiming Zou表示：调级的原因主要是因为合生创展的销售过度依赖一线城市，限购政策将极大影响房屋需求并限制公司销售，销售的下降将影响偿债能力，利息保障倍数可能低于穆迪此前预计的2倍。
数据显示，合生创展今年上半年销售63亿，同比下降8%。
穆迪称：受制于宏观调控，合生的销售额将比去年同期有所下降，而公司计划进入二三线城市以及商业地产的策略仍未见效。公司家族债B1的评级反映了公司在激进的土地并购策略后面临了较高的运营和财务风险。
穆迪和标普同时指出了开发商不断增加的存货将积压资金，给财务平衡造成压力。以合生创展为例，截至上半年末的存货高达108亿，相当于其2011年合同销售目标的70%。存货上升的同时是负债比率的上升，其负债率上升了40%，达到280亿，且短期负债100亿。
高企的融资成本
为了支撑公司的稳定经营与持续扩张，开发商的资金之渴再度浮出水面，此举也活生生推高了他们的融资成本。
种种迹象显示，到目前为止，开发商可使用的传统融资模式已经大部分被收紧甚至关闭。例如银行贷款、信托融资甚至海外发债等途径，均已受到诸多限制，相当大比例的开发商不得不诉诸融资成本更高的房地产私募甚至高利贷等。
今年1月份，一家国有商业银行发布的数据显示，截至1月的房地产私募基金规模已经高达500亿。
但乔文骏认为该数据并不准确，他说，保守估计规模应该已经突破了1000亿。“私募一般不对外公布，也没有专门的监管机构，真实数据很难统计。”
所谓房地产私募，正是当下许多大型房地产开发商热衷的创新型融资方式，也被称作投资参与的Direct Investment。开发商借助专门机构直接向投资人募资，并投向约定项目。投资者可选择债券或者股权以及MIX(混合)的形式参与，开发商承诺的年化收益率普遍高于25%。据了解，国内参与该项融资业务的大型企业不在少数，个别企业募资规模多达数十亿。
在房地产信托闸门被关闭后，私募基金的融资成本不断增加。“一般在18%~25%左右，但高的有35%，甚至40%都见过。”施清耀举例称：一些小开发商付了一半地价，如果再不付剩下一半将面临地块被收回的风险，因此，再高的融资成本他们都愿意承担。
尽管开发商愿意，但并不是所有企业能顺利拿到资金。“大型商用物业较容易募到资金，然后是三四线城市的住宅，一线城市的住宅项目基本很难获得投资人青睐。”乔文骏称，“所以，未来一段时间，低价并购的案例一定会增加，重组型并购案将越来越普遍。尽管目前处于并购休克期，但未来一定会改变。” 房价走下坡路 开发商四面楚歌
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-30 01:20 来源: 第一财经日报
张艳红
由绿城中国(03900.HK)“信托门”所引发的市场对开发商资金链的担忧远未结束。
28日晚间，国际评级机构穆迪同时将合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)两家内地房地产公司评级展望由稳定下调至负面，称中国房地产市场降温以及两家公司销售前景不确定是下调评级的主要原因。
而前一日，另一国际评级机构标准普尔发布报告称：如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力。该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。
随着“金九银十”楼市遭遇滑铁卢，以及部分企业销售目标难以达成等负面消息的逐渐暴露，各种机构对开发商资金面的担忧日渐升温。如何在市场短期内难以出现好转的背景下保持财务的平衡已然成为很多开发商的一道待解难题。
“四面楚歌”
一位业内人士称：“如果说第四季度开发商有什么值得关注的话，那就是资金链！”
的确，9月下旬，资金问题开始不断见诸报端。最早引发此轮担忧的绿城中国信托门事件在一个星期之后依旧在发酵。
对于绿城信托产品遭受银监会检查的传言，参与过众多开发商融资业务的中伦律师事务所联席合伙人乔文骏，以及德勤中国开发商行业主管、合伙人施清耀同时认为，银监会的检查应该不只针对一家企业，而是对房地产信托产品的“合规性调查”。
“这是房地产价格走下坡路的信号。”乔文骏认为，这说明监管机构已经意识到市场开始发生一些变化，并开始监控开发商的财务状况。
事实上，关注开发商资金状况的机构，已不仅仅是相关的政府主管部门。
标普在最新的一份报告中称：如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。“自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。”标普分析师符蓓如此表示。
仅一天后，穆迪就将在香港上市的合生创展和华南城两家涉地产公司评级调低，展望由稳定下调至负面。其原因依然是对企业资金回笼不确定，以及由此引发的偿债能力和财务状况恶化的担忧。
对多家上市房企进行审计工作的德勤中国施清耀预计：短期很难看到宏观调控放松的迹象，加上国际金融形势每况愈下，未来将逐步出现企业资不抵债、资金链断裂的个案。
“在财务安全上，很难说大公司还是小公司会率先陷入财务危机，应该说资金状况不佳的企业都有风险。”乔文骏也表示。
有统计显示，受偏空消息的影响，恒大地产(03333.HK)、合生创展集团及其他中国房地产商低于投资级的美元计价债券自6月30日以来已下挫16.4%，创下2008年第四季以来最大的季度跌幅。
回款艰难
引发机构对开发商资金面担忧的诱因，大部分来源于宏观调控，尤其是限购范围扩大导致的商品房销售放缓。
26日，富力地产(02777.HK)发布公告称“将全面销售目标由400亿下调至320亿”，下调幅度超过20%。尽管短期还没有其他开发商跟进，但此举可谓公开撕破了开发商难以兑现年初承诺的最后一块遮羞布，赤裸裸地承认受到了调控的影响。
未来是否有其他开发商效仿富力下调年度计划还不得而知，但业内普遍认为，不少上市房企完不成全年目标将成为大概率事件。因为截至9月底，多数企业的销售完成情况均未达到计划的三分之二。
“最后三个月想要完成量的突破，只好在价上作出让步了。”瑞安建业(00983.HK)行政总裁黄勤道说。
不过，并非所有开发商都会弃价保量。富力地产董事长李思廉便表达了“降价也没有用”的观点，因而干脆下调全年销售目标。
穆迪分析师Jiming Zou表示：调级的原因主要是因为合生创展的销售过度依赖一线城市，限购政策将极大影响房屋需求并限制公司销售，销售的下降将影响偿债能力，利息保障倍数可能低于穆迪此前预计的2倍。
数据显示，合生创展今年上半年销售63亿，同比下降8%。
穆迪称：受制于宏观调控，合生的销售额将比去年同期有所下降，而公司计划进入二三线城市以及商业地产的策略仍未见效。公司家族债B1的评级反映了公司在激进的土地并购策略后面临了较高的运营和财务风险。
穆迪和标普同时指出了开发商不断增加的存货将积压资金，给财务平衡造成压力。以合生创展为例，截至上半年末的存货高达108亿，相当于其2011年合同销售目标的70%。存货上升的同时是负债比率的上升，其负债率上升了40%，达到280亿，且短期负债100亿。
高企的融资成本
为了支撑公司的稳定经营与持续扩张，开发商的资金之渴再度浮出水面，此举也活生生推高了他们的融资成本。
种种迹象显示，到目前为止，开发商可使用的传统融资模式已经大部分被收紧甚至关闭。例如银行贷款、信托融资甚至海外发债等途径，均已受到诸多限制，相当大比例的开发商不得不诉诸融资成本更高的房地产私募甚至高利贷等。
今年1月份，一家国有商业银行发布的数据显示，截至1月的房地产私募基金规模已经高达500亿。
但乔文骏认为该数据并不准确，他说，保守估计规模应该已经突破了1000亿。“私募一般不对外公布，也没有专门的监管机构，真实数据很难统计。”
所谓房地产私募，正是当下许多大型房地产开发商热衷的创新型融资方式，也被称作投资参与的Direct Investment。开发商借助专门机构直接向投资人募资，并投向约定项目。投资者可选择债券或者股权以及MIX(混合)的形式参与，开发商承诺的年化收益率普遍高于25%。据了解，国内参与该项融资业务的大型企业不在少数，个别企业募资规模多达数十亿。
在房地产信托闸门被关闭后，私募基金的融资成本不断增加。“一般在18%~25%左右，但高的有35%，甚至40%都见过。”施清耀举例称：一些小开发商付了一半地价，如果再不付剩下一半将面临地块被收回的风险，因此，再高的融资成本他们都愿意承担。
尽管开发商愿意，但并不是所有企业能顺利拿到资金。“大型商用物业较容易募到资金，然后是三四线城市的住宅，一线城市的住宅项目基本很难获得投资人青睐。”乔文骏称，“所以，未来一段时间，低价并购的案例一定会增加，重组型并购案将越来越普遍。尽管目前处于并购休克期，但未来一定会改变。” 楼市金九惨淡收官：一线城市十一酿变
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-30 02:23 来源: 21世纪经济报道
赵飞飞 纪睿坤
全国大部分城市“金九”惨淡收官，而房地产调控却丝毫不言放松，反而有继续扩大之势。
9月29日，重庆市长黄奇帆在接受媒体采访时透露，房产税政策在明后两年可能会在全国推广，作为抑制房价上涨的长效工具，取代限购这个过渡性的行政性调控政策。
而一旦房产税政策在全国推行，将会给房地产调控再加码。
中国房地产研究会副会长陈国强表示，房产税政策推广将会导致房地产市场出现实质性的拐点，目前很多开发商资金链高度紧张，但是仍在坚持，寄望能够市场回转带来转机，而房产税政策实行则会给市场彻底浇一盆凉水。
降价
“假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”处于风口浪尖的绿城中国董事长宋卫平，此时此语着实让外界闻到了楼市风雨之势。
9月27日，著名评级机构标准普尔公布一份针对中国开发商的压力测试报告，其中，绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入资金链趋紧名单，并预测中国房价在一年内将下调10%。
标准普尔认为，融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致部分中国房地产商无法承受销售额下降的打击，其对中国房地产公司进行的压力测试表明，多数地产商能承受2012年销售降低10%的冲击，部分房地产商则无法承受。
中国指数研究院发布的中国主要城市房地产每周交易数据(9.19-9.25)显示，当期监测的35个城市，22个城市楼市成交量同比下降，13个城市成交量跌幅在30%以上。
“和现在的节气一样，楼市已经进入初秋，恐怕冬天不远了，”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民告诉记者，“目前是出现部分开发商探索降价，恐怕到了今年年关，这个趋势会比较普遍。”
在北京，通州等郊区房价呈现了一定降幅后，9月末，位于朝阳管庄的“远洋一方”三期以1.8万/平方米的价格开出800余套房源，相比早前时最高的售价直接下降了7000元/平方米。9月，北京城区新建商品住宅成交均价出现了3个月以来的首次回落至32045元/平方米，比8月份下降2200元/平方米。
而在上海楼市情况表现也很惨淡。上周末，位于宝山区的“金地艺镜”开盘，据本报记者了解，其1.6万元/平方米左右的价格，带精装修，其定价的区间，已经大大低于周边诸多不带装修1.7万元/平方米左右的楼盘价格。
压力
中国指数研究院公布的最新报告显示，9月的最后一周，被监测的35个城市中，有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中，又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。
开发商一心降价的背后，是日益紧张的资金链。根据106家上市公司房地产企业半年报数据显示，上半年房地产企业销售业绩虽达到22%，但地产商的背负的债务压力已经超过万亿。
一家国企房地产公司人士表示，“降价就要趁早，千万别遮掩扭捏，或许还能抢到一批刚需客户。等人家降了你再降，那就没用了。”
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对记者透露，1997年金融危机之时，台湾房地产行业在当年没有受到冲击，反而到了1999年底之后，才呈现出极大的跌幅。
“1997年大陆楼市还未起来，不过目前国内的局势和台湾当年极为相似。”蔡为民如是说。
绿城融资受监管部门调查的消息传出，房地产股集中出现恐慌性下跌，许多一线房地产个股跌幅巨大，比如万科、首开股份、保利地产等个股跌幅都在5%以上。
据一份证券公司统计数据，从8月22日到9月23日一个月时间内，上市房企50强在资本市场共蒸发市值1858.18亿元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸发市值1380.65亿元(人民币)。市值缩水最大的是中国海外发展，约合人民币238.13亿元。
就在开发商面临巨大压力的时候，调控不言放松，反而会继续加码。继重庆推出存量房开征房产税政策以后，重庆市长黄奇帆也在9月29日透露，明后两年内房产税试点有可能向全国推广。
北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，虽然是对小部分房源征税，但重庆市是全国第一个向存量房征税的城市。虽然短期内，效果不如限购，但房产税是抑制投机投资需求的长远之策。
金永祥表示，房产税的出台对房地产市场的影响较大，该政策的出台，传递了决策层楼市调控的决心，促进市场胶着时期的观望，摧毁投机客的心理防线，也将很大程度上打击开发商捂盘观望心理，加速推盘，大幅降价。 新华社发文称房价拐点近在眼前 四季度或大跌
2011年10月03日03:17扬子晚报[微博]我要评论(190) 字号：T|T
新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前
传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计,9月份以来,国内多个城市楼市成交量持续处于低位;与此同时,不久前多个上市房企公布的半年报显示,房企的存货量已经达到4年来最高水平;除此之外,随着流动性的不断收紧,房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。
成交量持续低位，消费者“只看不买”
自年初房地产调控进一步加力以来,重点城市的楼市成交量就开始走下坡路。在9月传统的楼市销售旺季开始前,地产销售已经在多个城市遇冷。即便进入了“金九银十”,销量下跌的趋势依旧没有改变。数据显示:在30个监测城市中,逾五成城市成交面积环比下跌,7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来,在中国指数研究院重点监测的35个城市中,楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个,其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。
业内人士分析认为,受限购、限贷等多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。
存货达历史新高，“以价换量”势在必行
成交量的回落,直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报,上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。
据统计,二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关,达1.07万亿元。其中,最引人关注的“招保万金”四大巨头,今年二季度的存货数据都出现了大幅增长,在一线城市,截至目前的去库存时间一般需要1年以上,甚至到2年左右。
国家统计局公布的数据显示,前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米,而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米,差额高达6.5亿平方米,这显示出楼市的潜在供应量较大。
链家地产首席分析师张月认为,预计年前,开发商除了加大在高端项目上的获利机会外,还会通过多种方式消化库存,否则,大量库存积压和年底新项目增多,有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。
房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增
除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链,同样面临着前所未有的考验。
数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。其中,最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。显然,过去的巨额举债已到归还之时。
负债累累的同时,银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说,资金问题愈加严重。
三重压力下，价格深调或将四季度出现
中国房地产学会副会长陈国强预计,在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立。
事实上,在房地产调控政策累积作用下,8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐,与7月份相比,价格止涨城市明显增多。不过,虽然房价已经出现了明显的下跌趋势,但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主,尚未进入普降阶段。
张月表示,目前开发商试探性降价的成分仍多,但市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。新华社 么有人发表下观点么？
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