新政满月 杭城二手房成交均价上涨3.47%
杭州“限购”细则出台一个月了，伴随着商品房成交滞缓、开发商拖延开盘，二手房市场也出现了各种冰冻现象：二手住宅成交下滑，日均成交量连续多日低迷……楼市弥漫着一股浓浓的观望气息。而杭州透明售房数据统计显示：3月1日至3月27日，杭州主城区共成交二手房801套，较上月成交的962套下降16.74%，较去年3月成交的4215套下降81%。本月成交均价为21300元/平方米，较上月的20586元/平方米上涨3.47%，较去年3月的19130元/平方米上涨11.34%。
2月28日，杭版国八条“限购令”出台后，购房需求明显萎缩，月初成交量大幅下降，业主出售意愿的降低，购房者的观望气氛浓厚，使杭州二手房市场成交量出现了大幅萎缩。到3月底，部分需求在经过半个多月的观望后开始逐步释放，成交量略有回升，但仍有较大差距。
究其原因，第一，限购范围的扩大升级，使得二手房市场上外地户籍人口，因无法提供纳税证明而不得不取消购房计划，部分已拥有住房的外地户籍人口，也因限购而无法轻松改善置业。需求的减少，直接导致成交量下滑。
第二，连续的，一轮严过一轮的楼市调控，使得一些符合条件的购房者再次出现了盼望未来房价下跌的心理，这部分购房者也开始在观望等待中期盼房价的松动。
第三，需求的减少，市场的趋冷，买方市场观望气氛的浓厚，进一步引发二手房业主惜售、观望心理，导致了新政之后二手房新增房源量的大幅萎缩。
二手房价小幅上扬原因
价格方面，二手房市场，由于业主并无资金压力，降价意愿普遍较弱，同时不少房东也是希望通过先出售后购买的方式进行置换升级，因此，降价出售对于后期购房仍有较大资金压力。面对需求的萎缩和楼市的不景气，有的业主选择了观望并延迟了出售计划。此外，一些满足购房条件的首次购房者珍惜来之不易的首套低首付机会，而选择“一步到位”的置业方式，比如一些本打算先选择购买小户型过渡的购房者，考虑到二套房的购房成本大大上升，反而直接购买较大户型房屋，同时在房屋的楼层、朝向、学区都作了较高的要求。因此成交的单价也被小幅推动，导致新政后二手房价的小幅上扬。
中小户型、低总价产品
依旧畅销
虽然有购房条件的刚性置业者，希望“一步到位”，但是杭州目前2万余元的成交均价，使得购房者的购房支出也大大增加，因此，中小户型仍是购房者的首选。
从目前二手房挂牌量来看，本月二手房挂牌总价较上月增加32%，其中90平方米以下户型比例，从2月55%上升至本月的58%。
“国八条”后，特别是杭州细则出台后，杭州二手房市场成交直线下滑，舆论普遍认为严厉的“限购”政策全面抑制了市场需求。然而，我爱我家市场研究中心数据显示，目前杭州二手房市场中小户型、低总价产品依旧畅销，而大户型、高总价产品的滞销，则是市场总体成交下降的主因。
首先，“国八条”的严格“限购”、“禁购”显著影响了市场有效需求的结构。虽然目前刚性、改善性、投资性需求均有不同程度的萎缩，但由于刚性需求购房选择的弹性空间较小，政策对其削减作用基本仅限于被“限购”而失去购房资格的部分人群，因而变化相对较小；改善性需求与投资性需求由于其选择较为灵活，在市场预期与“限购”的双重影响下有效需求大幅减少。其次，由于“国八条”将二套房产的首付款比例提高了10%，部分购房者由于首付款压力较大，而选择了较小户型、较低总价的住宅。最后，由于政策带来的市场变化尚不明朗，众多高价楼盘仍在观望，近期住宅市场中的新增供应大多来自于总价相对较低的小区，这也在一定程度上支撑了低总价住宅的大量成交。
同时，可以看到，500万元以上的二手房成交比例虽有所上升，但根据成交记录显示，下沙学林街本月共有27套商铺成交，其中一半以上的成交总价在500万元以上，因而，对于目前成交量仍较低的3月份，这10余套商铺成交，带动了高端物业的成交比例。
市场观望期或提前结束
由于新政出台仅一个月，市场对政策仍有一个消化期，所引发的市场观望期也将持续一段时间，市场才能逐步走出观望，业主挂牌量、需求量、成交量才会随之稳步回暖。
从此前几轮的调控结果看，2010年4月楼市最为严厉的调控开始后，杭州楼市大约经历了2个多月的观望低迷期后，需求才逐步释放。买卖双方在经历了多次楼市调控之后，购房者对调控的适应也越来越快，理解能力、判断能力逐步增强，再加上购房市场上刚性购房需求的大量存在，成交量将稳步回升。目前杭州新政对拥有2套房的本市居民可以通过“一卖一买”改善购房的政策，这一轮的市场观望期或将有所缩短。
(杭州我爱我家市场研究中心 宋文杰)
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